Start Praxis Baurecht Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Wie viel ist ein Architekturbüro wert?

Eine Million oder doch nur 200.000 Euro? Ein Gericht im Ruhrgebiet verhandelt aktuell den Streit zweier Gesellschafter eines Architekturbüros, die darüber streiten.

Seit die Regierung 2009 die Erbschaft- und Schenkungssteuer neu geregelt hat, müssen Finanzämter den tatsächlichen Wert eines Unternehmens oder Architekturbüros ermitteln. Erst dann darf man über Freibeträge und Rabatte nachdenken. Auch wer ein Büro verkaufen will, legt so eine Wertermittlung für den Kaufpreis zugrunde. Doch weil Bürowerte unterschiedlich ermittelt werden können, ist Streit programmiert.

Im Fall der Planer aus dem Ruhrgebiet ist man sich uneinig, wie viel einem ausscheidenden Partner zusteht. Um das zu klären, beauftragt das Gericht ein Wertgutachten. Ein erster Gutachter rechnet mit dem Ertragswertverfahren nach IDW- Richtlinien. Es ist etabliert und auch der Fiskus nutzt ein ähnliches Verfahren, um Unternehmenswerte zu schätzen. Dabei wird der Büroertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser berechnet sich so: Ertrag dividiert durch (Basiszins plus Risikoaufschlag). Den Basiszins veröffentlicht die Bundesbank. Er liegt für dieses vereinfachte Ertragswertverfahren aktuell bei 3,43 Prozent; der Gesetzgeber hat den Risikoaufschlag auf 4,5 Prozent festgesetzt. Bei einem Durchschnittsgewinn der vergangenen drei Jahre von 100.000 Euro steht unterm Strich ein Unternehmenswert von rund 1,2 Millionen Euro.

»Vollkommen unrealistisch«, urteilt Werner Preißing. Ihn zieht das Gericht als zweiten Gutachter hinzu. Der Autor verschiedener Fachbücher zur Wertermittlung von Architekturbüros orientiert sich nicht an Bundesbankzinsen. Stattdessen beleuchtet er zum einen die betriebswirtschaftliche Situation des Büros. Zum anderen analysiert er die Zukunftsaussichten indem er einen Businessplan aufstellt – ähnlich wie ihn Banker bei einer Kreditvergabe erwarten. Das Ergebnis ist ernüchternd. Statt des Millionenbetrages von Gutachter eins (Ertragswertverfahren) sieht der Architektenberater den Bürowert bei gerade einmal 200.000 Euro. Wohlwollend gerechnet. Denn mit spitzem Bleistift kalkuliert wäre das Büro noch weniger wert.

Auch der Heilbronner Steuerberater Gerhard Reinert zweifelt am Verfahren »eins«, da es mit einem viel zu geringen Risikoaufschlag rechnet »und Zukunftsfaktoren beim Ertrag außer acht bleiben«. Der Wirtschaftsprüfer sieht ebenfalls das Risiko hoher Steuerforderungen. Er meint, dass der Fiskus so viel zu hohe Erbschaftssteuern ermittelt, die die Nachfolger aus laufenden Erträgen nicht bezahlen können. »Hierdurch wird das übernommene Unternehmen gleich nach der Übernahme in seiner Substanz bedroht«, sagt Reinert. Deshalb lohnt ein genauer Blick auf das Statuswertverfahren wie es Preißing anwendet. Mit ähnlichen Techniken ermitteln auch Wirtschaftsprüfer Unternehmenswerte von Industriebetrieben, Dienstleistungsfirmen oder Arztpraxen. Denn neben dem annähernd realen Firmenwert decken diese Methoden Schwachstellen in Betrieben und Büros auf.

»Zuerst betrachte ich Umsätze und Erträge«, erklärt Preißing. Die sind bei Dienstleistern an die Anzahl der Mitarbeiter gekoppelt. Marktforscher Hommerich gibt in einer Studie über Architekturbüros mit mehr als zehn Beschäftigten einen mittleren Jahresumsatz pro Mitarbeiter von 45.000 bis 75.000 Euro an. Im Fall des im Ruhrgebiet verhandelten Streitfalls sanken die Umsätze von 2004 bis 2010 pro Kopf und Jahr von 81.000 auf 61.000 Euro. Der Ertrag reduziert sich gar auf Minus 14.000 Euro. Daraus folgt: Erwirtschaftete das Büro 2004 noch einen Gewinn von 18.000 pro Kopf, schlitterte es sechs Jahre später in die Verlustzone. Ein Minus von 14.000 Euro pro Mitarbeiter stand zu Buche. »Dass sich das Büro tendenziell negativ entwickelt, ist die erste wichtige Erkenntnis«, erläutert Preißing den Unterschied zum Ertragswertverfahren.

Soweit der Blick zurück. Um festzustellen, ob das Büro in der Lage ist, in Zukunft Gewinne zu erzielen, erfasst Preißing im Statuswertverfahren betriebswirtschaftliche Faktoren: Der Substanzwert belegt, was an Betriebsausstattung vorhanden ist, etwa EDV oder Büromöbel. Im Organisationswert erkennt man, wie gut interne Abläufe definiert sind oder ob Textarchive oder Ablagesysteme bestehen. Der Praxiswert zeigt, wie viel Euro das Büro erwirtschaften kann. Eine Vorausschau der zu erzielenden Honorare bündelt schließlich der Auftragswert. Hinzu kommen qualitative Bausteine: Art der Kundenbeziehungen, Engagement der Mitarbeiter, Büroatmosphäre, Führungsstil des Chef, strukturiertes Vertragswesen, installiertes Controlling, Konkurrenzbeobachtung und die Art der Auftragsbeschaffung. So ergibt sich ein transparentes Bild hinsichtlich Investitionen, Organisationsumbau, Auftragschancen und Finanzierungsbedarf.

Dem Gericht im Ruhrgebiet ist nun klar: Die Verhältnisse aus dem Jahr 2004 sind mit der Situation 2010 und dem Ausblick in die Folgejahre nicht vergleichbar. Denn neben der bereits schlechten Ertragssituation deckt der Blick ins Innenleben des Büros massive Schwachstellen auf. »Durch den Partnerwechsel rissen Kundenverbindungen ab, geänderte Arbeitsabläufe sowie neue Zuständigkeiten kosten Zeit und zusätzlich belastete die Wirtschaftskrise die Zukunftsprognose«, meint der Berater, den auch die Architektenkammer immer wieder zu Sanierungsfällen schickt. Zudem kommt, dass im Statuswertverfahren die negativen Erträge nur in den Praxiswert einfließen. Das bedeutet: er ist oft gleich Null. Trotzdem ergibt sich aus den Substanz-, Auftrags-, und Orgawerten ein realer Unternehmenswert. »In Summe bringen es die übrigen Faktoren im Fall Ruhrgebiet auf 200.000 Euro«, sagt Preißing. Und das vor allem, weil vorhandenes Potenzial an Kundenkontakten und damit Auftragschancen als gut eingeschätzt werden.

Modernes Design für Touristinformation von DIA – Dittel Architekten

Modernes Design für Touristinformation von DIA – Dittel Architekten

DIA – Dittel Architekten zeichnet für das Gestaltungskonzept sowie Planung und Ausführung der neuen Touristinformation in Schwäbisch Hall verantwortlich. Ziel des Konzeptes ist es, die Identität der Stadt in Raum zu übertragen und mit digitalen und analogen Inhalten erlebbar zu machen. Werte wie Ser...

DGNB-zertifiziertes Autohaus für Neu- und Gebrauchtwagen von ATP architekten ingenieure

DGNB-zertifiziertes Autohaus für Neu- und Gebrauchtwagen von ATP architekten ingenieure

Als Spezialisten für die Automobilbranche und Integrale Planung entwarfen ATP architekten ingenieure die neue Mercedes-Benz-Hauptniederlassung für das Gebiet Rhein-Main. Der Auftraggeber Daimler Real Estate bündelte Verkauf, Verwaltung, Service und Werkstatt von drei Standorten auf einem neuen Gewer...

Oliv Architekten revitalisieren das PEAK Bürogebäude in München

Oliv Architekten revitalisieren das PEAK Bürogebäude in München

Die intelligente Revitalisierung leerstehender Gebäude gehört zu den dringlichsten Aufgaben einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Dabei ist der Leerstand, der meist schon über einen längeren Zeitraum geht, ein Indikator für die Schwierigkeit der baulichen und planerischen Aufgabe. So war es auch beim...

Weitere Artikel:

»Warme Kante« Abstandhalter

»Warme Kante« Abstandhalter

Auf der FENSTERBAU FRONTALE 2018 werden die Diskussionen rund um Digitalisierung, Fertigungsautomation, innovative Fensterlösungen und natürlich den Dauerbrenner Energieeffizienz einen breiten Raum einnehmen. Mit dem Fenster 4.0 schlägt auch die Stunde flexibler Abstandhalter, meint der »Warme Kante...

Sommerlicher Wärmeschutz: Gebäude planen und simulieren

Sommerlicher Wärmeschutz: Gebäude planen und simulieren

Alles richtig gemacht und der Bauherr ist trotzdem unzufrieden? Wer bei der Planung von Bürogebäuden allein auf das vereinfachte oder auch das simulationsbasierte Nachweisverfahren der DIN-4108-2 (Wärmeschutz von Gebäuden) setzt, steht zwei Problemen gegenüber.

Fachwerkhaus: Denkmalschutz mit Innendämmung

Fachwerkhaus: Denkmalschutz mit Innendämmung

Moderne Energiekennwerte und gesundes Wohnklima im Einklang mit dem Denkmalschutz – diese Anforderungen wollte Malermeister Claus Schmid bei der Sanierung eines alten Fachwerkhauses miteinander vereinen. Deshalb dämmte er von innen mit einem mineralischen System in Verbindung mit silikatischen und K...

Weitere Artikel:
Anzeige AZ-C1-300x250 R7

AZ Newsletter

Ihre E-Mail
 Anmelden  Abmelden

Der Newsletter der AZ/Architekturzeitung ist kostenlos und kann jederzeit unkompliziert abbestellt werden.

Fachwissen | Architekten + Planer

  • Tragwerke mit Nagelplattenbindern
    Tragwerke mit Nagelplattenbindern Nagelplattenbinder bilden das Gerüst des Dachtragwerks und bieten sich zur Verwirklichung selbst extrem komplexer Architekturen an. Sie sind als Bauteile…

»Warme Kante« Abstandhalter

»Warme Kante« Abstandhalter

Auf der FENSTERBAU FRONTALE 2018 werden die Diskussionen rund um Digitalisierung, Fertigungsautomation, innovative Fensterlösungen und natürlich den Dauerbrenner Energiee...

Sommerlicher Wärmeschutz: Gebäude planen und simulieren

Sommerlicher Wärmeschutz: Gebäude planen und simulieren

Alles richtig gemacht und der Bauherr ist trotzdem unzufrieden? Wer bei der Planung von Bürogebäuden allein auf das vereinfachte oder auch das simulationsbasierte Nachwei...

Fachwerkhaus: Denkmalschutz mit Innendämmung

Fachwerkhaus: Denkmalschutz mit Innendämmung

Moderne Energiekennwerte und gesundes Wohnklima im Einklang mit dem Denkmalschutz – diese Anforderungen wollte Malermeister Claus Schmid bei der Sanierung eines alten Fac...

Mut zur Lücke: Urbane Parklösungen

Mut zur Lücke: Urbane Parklösungen

In unseren Städten wird es immer enger. Parkhaussysteme können städtische Nischen optimal und rentabel nutzen: Vollautomatisch und raumsparend ermöglichen sie Mobilität, ...

Glas-Sensorschalter: Licht per Fingertipp

Glas-Sensorschalter: Licht per Fingertipp

Bei vielen Schaltern stand bisher die funktionelle Komponente im Vordergrund, während das Design eher als sekundäre Komponente behandelt wurde. Das ändert sich seit einig...

Bodenmaiser Hof: Wellnesshotel mit Gebäudeautomation

Bodenmaiser Hof: Wellnesshotel mit Gebäudeautomation

Nach seinem jüngsten Umbau reiht sich der Bodenmaiser Hof im Bayerischen Wald unter die Top-Wellnesshotels in Deutschland ein. Unter dem Motto »Stylisch Bayerisch« werden...

Neubau der Paulaner Hauptverwaltung auf historischem Areal

Neubau der Paulaner Hauptverwaltung auf historischem Areal

Das ehemalige Werksgelände der Paulaner Bierbrauerei in der Münchner Ohlmüllerstraße wurde durch den Umzug der Produktion nach München-Langwied frei. Paulaner entschloss ...

Objekt mit Kern aus recycelten Materialien und Fassade

Objekt mit Kern aus recycelten Materialien und Fassade

Reduce, Reuse, Recycle – dieser Ansatz hat nun auch die Architektur erreicht. In Dänemark hat das Architekturbüro Een til Een unter Verwendung ausschließlich biologischer...

Warme Kante Abstandhalter

Warme Kante Abstandhalter

Auf der Fensterbau Frontale 2018 werden die Diskussionen rund um Digitalisierung, Fertigungsautomation, innovative Fensterlösungen und natürlich den Dauerbrenner Energiee...

Fensterflügel komplett aus Glas

Fensterflügel komplett aus Glas

Die Clara Fenster AG beginnt das neue Jahr mit einer breit angelegten Produkteinführung. Das rahmenlose Fenster »Clara« transportiert den zentralen Produktvorteil aus Sic...

Weitere Artikel:


Anzeigen AZ-D1-300x600 R7

Wenn Sie die AZ/Architekturzeitung lesen, erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Datenschutzhinweis.

Dieses Fenster entfernen.