Der Münchner Büromarkt sortiert sich neu: Während innenstadtnahe Lagen trotz hoher Preise weiterhin stabil nachgefragt werden, kämpfen die Randlagen mit Leerständen und Zurückhaltung.
In diesem Umfeld hebt sich ein Projekt besonders ab: HAMMERSCHMIDT in Aschheim-Dornach. Der Neubau entstand zwischen 2020 und 2023 unter der Regie von EUROBODEN – einem Entwickler, der bis zu seiner Insolvenz wie kaum ein anderer für architektonischen Anspruch und experimentelle Haltung stand. Entsprechend ambitioniert ist das Konzept.
Dennoch ist der Neubau nach Plänen von Brandlhuber+ und Muck Petzet Architekten weder ein klassisches Corporate-Bürohaus noch ein hyper-inszenierter Büro-Campus. Stattdessen setzt er auf eine konsequente architektonische Klarheit: Sichtbeton, monolithische Formensprache, durchgehende Balkone entlang der Süd-, West- und Ostfassade, eine außenliegende Kaskadentreppe als sozialer Raum sowie großzügige Dach- und Außenarbeitsbereiche.
Gleichzeitig stellt das Projekt die Frage, wie Arbeitswelten in wirtschaftlich unsicheren Zeiten aussehen müssen – und welche Rolle Kosten, Flexibilität und echte Aufenthaltsqualität dabei spielen. Andreas Herz, Projektleiter der Real-Treuhand Immobilien Bayern GmbH, eine auf Bayern fokussierte Tochtergesellschaft der österreichischen Unternehmensgruppe Real Treuhand Immobilien, verantwortet seit Anfang 2025 das Asset Management des Gebäudes.
Wir sprachen mit Andreas Herz, Diplom-Bauingenieur (TU München) und seit Februar 2025 Senior Projektmanager bei der Real-Treuhand Immobilien Bayern GmbH in München. Nach Stationen bei CBP Cronauer Beratung Planung, ALBA BauProjekt Management (heute Currie & Brown), der Rock Capital Group und Euroboden Architekturkultur liegen seine Schwerpunkte in Projektsteuerung und Projektentwicklung. Als Bauträger ist die Real-Treuhand auf Immobilienprojekte und die Entwicklung von Wohnimmobilien in Bayern spezialisiert - aktuelle Münchner Projekte sind unter anderem „Ensemble No.52“, „Mein Glockenbach“ und „Ickstatt - Unique Living“. Ein Gespräch über Architektur, Standortlogik, Flächentrends und die Zukunft der Büros in einem Markt, der gerade neu sortiert wird.
INTERVIEW
ARCHITEKTUR & KONZEPT
Redaktion: HAMMERSCHMIDT wirkt wie ein Gegenentwurf zu den atmosphärisch „aufgeladenen“ Büro-Campusprojekten der vergangenen Jahre. Was war für Sie der architektonische Kern dieses Gebäudes, als Sie es übernommen haben?
Andreas Herz: Für mich war von Anfang an klar: HAMMERSCHMIDT ist ein „ehrliches“ Gebäude. Brandlhuber+ und Muck Petzet haben unter dem Motto „Rough is enough“ eine Architektur geschaffen, die nichts versteckt. Die rohe, unverfälschte Materialität des Sichtbetons ist Ausdruck einer Haltung. Man sieht die Konstruktion, man spürt das Tragwerk – ohne abgehängte Decken, ohne verkleidete Installationen. Diese Direktheit macht die Architektur besonders: Sie ist puristisch, skulptural und zugleich erstaunlich offen für Aneignung.
Was mich außerdem begeistert hat, als wir das Asset Management übernommen haben, ist die konsequente Verlegung der Erschließungs- und Kommunikationsflächen nach außen. Die Kaskadentreppe entlang der Nordfassade ist nicht nur ein prägnantes Gestaltungselement, sondern ein sozialer Raum. Treppen, Plateaus und Zugänge liegen sichtbar an der Fassade – ein Prinzip, das normalerweise im Inneren verschwindet. Hier wird es architektonisch ausgestellt und zu einem Motor für Austausch und Begegnung.
HAMMERSCHMIDT ist damit kein überladener Bürobau, der Atmosphäre künstlich herstellt, sondern ein Gebäude, das Haltung zeigt, indem es sich auf das Wesentliche konzentriert: Raum, Licht, Material und die Möglichkeit, dass Menschen sich auf ganz natürliche Weise begegnen.
Redaktion: Warum, glauben Sie, trifft genau dieser architektonische Ansatz den Nerv moderner Arbeitswelten?
Andreas Herz: Moderne Arbeitswelten bezeichnen aktuelle Entwicklungen und Modelle des Büroalltags, die geprägt sind durch flexible Arbeitszeiten, hybride oder remote Arbeit, projektbasiertes Arbeiten, agile Methoden, selbstorganisierte Teams, flache Hierarchien und ein gesundes Arbeitsumfeld.
Dafür braucht es weniger Inszenierung, sondern mehr funktionale Freiheit, flexible Grundrisse und Orte, die Kommunikation ermöglichen, ohne sie zu erzwingen. HAMMERSCHMIDT liefert genau diese Mischung: Die Architektur schafft Räume, die sich intuitiv nutzen lassen – für fokussiertes Arbeiten, Austausch oder spontane Begegnung. Die außenliegenden Erschließungsflächen, die durchgehenden Balkone entlang der 130 Meter langen Südfassaden sowie der Ost- und Westfassaden und die großzügigen Dachbereiche fördern eine Form der Vernetzung, die in hybriden Zeiten wichtig ist.
Foto: Real Treuhand Immobilien
Redaktion: Die große Kaskadentreppe außen ist ein visuelles Statement – aber funktioniert sie auch im Alltag? Wird sie tatsächlich zur sozialen Schnittstelle, wie man es sich vom Entwurf her wünschen würde?
Andreas Herz: Wir sind noch in einer frühen Vermietungsphase, daher lässt sich das volle Potenzial der Kaskadentreppe noch nicht abschließend beurteilen. Aber schon jetzt sieht man, dass sie genutzt wird – im Sommer ebenso wie an kühleren Tagen. Mitarbeitende der bestehenden Mieter stehen vor ihren Zugangstüren, holen frische Luft, tauschen sich aus. Diese kleinen, alltäglichen Begegnungen zeigen, dass die Treppe mehr ist als ein gestalterisches Statement. Sie schafft sichtbare, niedrigschwellige Kontaktzonen – genau das, was der Entwurf intendiert.
Redaktion: Viele Bürohäuser haben exklusive Dachterrassen oder Outsourcing-Zonen für einzelne Mieter. Hier sind die Außenbereiche bewusst „demokratisiert“. Warum ist das für HAMMERSCHMIDT ein wichtiges Prinzip?
Andreas Herz: Die Architekten haben ein ungewöhnliches Prinzip verfolgt: Gemeinschaftsflächen, die in vielen Bürohäusern innen liegen – Lobbys, Raucherzonen, Begegnungsräume –, wurden hier konsequent nach außen verlegt. Dadurch entstehen Außenbereiche, die bewusst nicht exklusiv sind. Gerade unsere großen Dachterrassen sind öffentlich.
Wir möchten, dass diese Orte belebt werden: beim Feierabendbier, bei Abteilungsfeiern, beim Workout an den frei zugänglichen Calisthenics-Geräten. Und selbst die Yoga-Stunden auf dem Skydeck, die wir als Real-Treuhand kostenlos anbieten, gehören dazu. All das schafft eine Atmosphäre, in der Mieter einen echten Ausgleich zum Büroalltag finden – und das Gebäude als offenen, gemeinschaftlichen Raum erleben.
Redaktion: Viele der gebotenen Qualitäten spielen sich im Freien ab – von Balkonen bis hin zum Skydeck. Wie offen reagieren potenzielle Nutzerinnen und Nutzer auf ein Büro, das stark über das Außen funktioniert?
Andreas Herz: Das Feedback hängt stark vom Wetter ab. An warmen, sonnigen Tagen begeistert die Offenheit sofort – die Balkone, die Vorzonen, das Skydeck werden als echter Mehrwert wahrgenommen. Gerade weil der Standort sehr ruhig ist und die Außenbereiche dadurch wirklich genutzt werden können.
Bei Regen oder Kälte reagieren Interessenten verständlicherweise zurückhaltender. Gleichzeitig merken viele, dass die Architektur bewusst flexibel gedacht ist: Die Außenbereiche sind kein Muss, sondern eine Option. Und diese Option überzeugt gerade dann, wenn man spürt, wie viel Qualität sie an guten Tagen bietet.
Redaktion: Sie bieten Mieteinheiten ab rund 400 m² bis 2.872 m auf einer Ebene an. Zudem können Interessenten auch über mehrere der sechs Bürogeschosse mieten. Das sind also sehr flexible Formate für einen so großen Baukörper. Wie wirkt sich diese Flexibilität auf die Nachfrage aus?
Andreas Herz: Die große Flexibilität ist ein echter Vorteil. Wir können nahezu jede gängige Flächennachfrage abbilden und die Einheiten sehr individuell zuschneiden. Aktuell lassen sich sogar das vierte und fünfte Obergeschoss über eine interne Verbindungstreppe zusammenschalten, sodass theoretisch knapp 4.700 Quadratmeter zusammenhängende Fläche möglich sind. Entsprechend mussten wir bislang keinen Interessenten wegen unpassender Größenanfragen abweisen.
STANDORT & MARKTSITUATION
Redaktion: Aschheim und der Gemeindeteil Dornach gelten seit Jahren als wechselhafter Standort. Was braucht ein Gebäude heute, um sich dort trotz Marktveränderungen zu behaupten?
Andreas Herz: Aschheim-Dornach ist ein Standort mit Geschichte – und mit Brüchen. In den vergangenen Jahrzehnten haben hier internationale IT-Konzerne, Modemarken und später Fintech-Unternehmen ihre Spuren hinterlassen. Manche Erfolgsgeschichte war beeindruckend, manche Entwicklung endete abrupt. Diese Mischung aus Aufstieg, Umbruch und Neuanfang prägt den Standort bis heute.
Um sich in einem solchen Umfeld zu behaupten, braucht ein Gebäude heute vor allem Relevanz. Dazu gehören moderne, flexible Flächenformate, hochwertige Zonen für Kollaboration und eine architektonische Identität, die sich von den älteren Bestandsgebäuden abhebt. Genauso wichtig ist die Erreichbarkeit: die Nähe zur S-Bahn, kurze Wege zur A94 und ausreichend Parkraum – Faktoren, die viele Unternehmen heute höher gewichten als eine absolute Innenstadtlage.
Redaktion: Sie sprechen die Innenstadtlage an. Der Münchner Büromarkt teilt sich aktuell spürbar: Die City läuft stabil, Randlagen geraten unter Druck. Wie positionieren Sie sich in diesem Spannungsfeld – und was heißt das konkret für Ihre Vermarktungsstrategie?
Andreas Herz: Richtig: Der Münchner Büromarkt driftet auseinander. Für uns bedeutet das, die Zielgruppen sehr klar zu definieren. HAMMERSCHMIDT richtet sich in erster Linie an Tech-Unternehmen und vertriebsorientierte Firmen und Nutzer, für die eine schnelle Autobahnanbindung, ein gutes Stellplatzangebot, die unmittelbare Nähe zur S-Bahn und ein attraktives Kosten-Nutzen-Verhältnis entscheidende Faktoren sind. Gleichzeitig bietet HAMMERSCHMIDT aber auch Rechtsanwaltskanzleien oder Beratungsunternehmen, die durchaus in der Lage sind, sehr hohe Mieten in der Innenstadt zu zahlen, die Möglichkeit, moderne Büroflächen zu wettbewerbsfähigen Konditionen zu mieten. So stellt HAMMERSCHMIDT auch für Unternehmen mit höheren Budgets eine attraktive Option dar.
Wichtig ist dabei weniger die Branche als vielmehr die Arbeitsweise: Unternehmen, die agile, flexible und gut vernetzte Arbeitsumgebungen suchen, finden hier genau das. Unsere Vermarktungsstrategie baut deshalb auf drei Punkte: ein deutliches Preis-Leistungs-Argument, eine klare architektonische Identität und ein Flächenangebot, das sich schnell und individuell an unterschiedliche Teamstrukturen anpassen lässt. In diesem Spannungsfeld wird HAMMERSCHMIDT zu einer realistischen, starken Alternative zur Innenstadt.
Redaktion: Am Standort können Unternehmen zwar die beliebte 089-Telefonvorwahl nutzen, die Gewerbesteuer in Aschheim-Dornach liegt aber deutlich unter der der Landeshauptstadt. Wie stark wirkt dieses Argument tatsächlich für Unternehmen?
Andreas Herz: Der Gewerbesteuersatz von 310 Prozent ist ein starkes Argument – gerade im Vergleich zu München, das mehr als die Hälfte darüber liegt. Für Kapitalgesellschaften wie GmbHs und AGs ist das ein relevanter Kostenblock, der sich unmittelbar auf die Gewinnmarge und damit auf Investitionsentscheidungen auswirkt.
Gerade Unternehmen mit geringer Gewinnspanne oder niedriger Umsatzrendite spüren den Unterschied deutlich. Dort hat die Gewerbesteuer großen Einfluss auf die Nettogewinnzone.
Auch Holdingstrukturen beziehen die steuerliche Belastung in ihre Standortwahl ein.
Und für Start-ups mit begrenztem Kapital ist ein niedriger Hebesatz oft ein echter Vorteil, weil jede Entlastung die Cash-Planung und das Wachstum unterstützt. Kurz gesagt: Die Gewerbesteuer ist für viele Nutzer ein spürbarer wirtschaftlicher Hebel – und damit ein klarer Pluspunkt für Aschheim-Dornach.
Bildquelle: Bayerische Vermessungsverwaltung - www.geodaten.bayern.de
ZUKUNFT DER ARBEITSWELTEN
Redaktion: Sie haben die heutigen Veränderungen der Arbeitswelt angesprochen. Welche Rolle spielen Aspekte wie Identität und Architektur, wenn Unternehmen ihre Mitarbeitenden wieder stärker ins Büro zurückholen möchten?
Andreas Herz: Ein architektonisch prägnanter Ort wie HAMMERSCHMIDT erzeugt Haltung: Er vermittelt Wertschätzung, schafft eine Atmosphäre, die man gern betritt, und gibt Teams ein gemeinsames Bezugssystem. In einer Zeit, in der Unternehmen ihre Mitarbeitenden wieder stärker ins Büro holen möchten, ist genau diese Qualität entscheidend. Ein Ort, der inspirierend wirkt und Identität stiftet, hat schlicht eine andere Anziehungskraft als ein austauschbares Gebäude.
Redaktion: Wie verändert KI aus Ihrer Sicht die Anforderungen an Büroimmobilien? Weniger Fläche – oder vor allem andere Flächentypologien?
Andreas Herz: KI verändert nicht primär die Notwendigkeit von Büros, sondern deren Struktur. Viele Routinearbeiten wandern in digitale Prozesse, gleichzeitig entstehen neue Rollen und Arbeitsformen, die stärker projektbasiert und interdisziplinär organisiert sind. Das führt nicht automatisch zu weniger Fläche, aber zu anderen Flächentypologien.
Gefragt sind heute Räume, die sich schnell an wechselnde Teams, Projektgrößen und Arbeitsweisen anpassen lassen – modulare Zuschnitte, variable Raumgrößen und eine Architektur, die kurzfristige Umnutzungen zulässt. Genau diese Flexibilität bieten die Grundrisse im HAMMERSCHMIDT: offene Strukturen, klare Achsraster, robuste Materialien und haustechnische Systeme, die ohne große Eingriffe unterschiedlichste Layouts ermöglichen.
KI beschleunigt diesen Trend. Unternehmen brauchen Arbeitsumgebungen, die Fokusarbeit, Kollaboration, Innovation und Rückzug gleichermaßen zulassen. Gebäude, die diese Spannbreite architektonisch mitbringen, funktionieren auch im KI-Zeitalter
Redaktion: Wenn Sie das Gebäude in einem Satz charakterisieren müssten: Was ist die Essenz von HAMMERSCHMIDT als Arbeitsort?
Andreas Herz: HAMMERSCHMIDT ist Arbeiten in einem architektonisch markanten Neubau, der hohe Flexibilität, nachhaltige Technik, beste digitale Ausstattung und außergewöhnliche Outdoor-Arbeitswelten verbindet – und von der gegenüberliegenden S-Bahn-Haltestelle Riem nur 18 Minuten vom Münchner Hauptbahnhof entfernt ist.
