29.12.2022
In Deutschland haben Büros und Handelsimmobilien durch den strukturellen Wandel in den letzten Jahren als Anlageobjekt an Attraktivität verloren. Immer mehr institutionelle und private Investoren nehmen stattdessen Pflegeimmobilien in ihr Portfolio auf. Eine Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hat nun untersucht, ob es sich dabei tatsächlich um eine zukunftssichere Investition handelt.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Pflegeimmobilien sind in § 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) definiert als „stationäre Einrichtungen, in denen sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert.“ Sie gehören wie Hotels und Einkaufszentren zur Anlageklasse der Spezialimmobilien, können aber auch als Sozialimmobilien betrachtet werden. Betrieben werden Pflegeimmobilien primär von öffentlichen und privaten Trägern wie dem Caritas-Verband und dem Deutschen Roten Kreuz.
Es handelt sich bei Pflegeimmobilien deshalb um sogenannte Betreiberimmobilien, bei denen der Mietvertrag mit dem Betreiber und nicht mit dem Bewohner der Pflegeimmobilie geschlossen wird. Üblich sind bei Pflegeimmobilien Mietverträge mit Laufzeiten von 20 Jahren, deren Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt ist (Indexmiete).
Investoren, die Pflegeimmobilien kaufen, erzielen deshalb auch dann ihre Rendite, wenn das Objekt leer steht oder der Bewohner nicht zahlen kann, weil entweder eine Mietgarantie des Betreibers besteht oder bei förderfähigen Pflegeimmobilien die Pflegeversicherung und Sozialhilfeträger die Mieten entrichten.
Demografische Entwicklung in Deutschland
Laut den Studienautoren von PwC Deutschland unterliegen Pflegeimmobilien in Deutschland nur minimalen wirtschaftlichen Schwankungen, weil der demografische Wandel als Markttreiber fungiert. Allein zwischen 1999 und 2019 hat sich die Zahl der pflegebedürftigen Menschen auf etwa vier Millionen mehr als verdoppelt.
Prognosen gehen davon aus, dass bis 2060 mehr als 27 Prozent der Bevölkerung über 67 Jahre alt sind. Es ist somit davon auszugehen, dass in den kommenden Jahrzehnten die Anzahl an pflegebedürftigen Menschen nochmals deutlich zunehmen wird. Außerdem leben immer mehr Menschen kinderlos oder haben Kinder, die aus beruflichen Gründen die Betreuung der Eltern nicht übernehmen können. Der Bedarf an Plätzen in Senioren- oder Pflegeheimen wird in Zukunft also deutlich steigen.
Transaktionsvolumen bei Pflegeimmobilien nehmen zu
Das große Potenzial von altersgerechten Immobilien und Heimen haben inzwischen auch viele Investoren entdeckt. In Deutschland hat das Transaktionsvolumen von Gesundheitsimmobilien, das größtenteils aus Seniorenimmobilien besteht, ein Rekordhoch von 3,4 Milliarden Euro erreicht. Etwa die Hälfte der Studienteilnehmer erklärte zudem, dass sie in den kommenden drei Jahren mindestens 250 Millionen Euro in diesem Bereich investieren möchten. Es handelte sich dabei um die höchstmögliche Antwort.
„Seniorenimmobilien sind langfristig attraktive Investitionsgüter und Investoren erwartet daher auch bei Pflegeheimen mittlerweile eine Spitzen-Nettoanfangsrendite von 4,0 %“, erklärt Dirk Hennig, Partner bei PwC Deutschland und Experte für Immobilienbewertung.
Ein Großteil der Investitionen fließt aktuell in hochwertige Bestandsobjekte, bei denen aufgrund der langen Mietvertragslaufzeiten nur ein geringes Risiko besteht. Value-add-Objekte, deren Immobilienwert durch gezielte Investitionen erhöht werden kann sowie Neubauprojekte sind bei Anlegern aber auch sehr beliebt.
Darauf achten Investoren beim Kauf von Pflegeimmobilien
Beim Kauf von Pflegeimmobilien achten Investoren laut PwC vor allem auf die Bonität und Erfahrung des Betreibers, um sicherzustellen, dass dieser ihre Mietgarantie einhalten kann. Außerdem ist die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben, wie etwa die Einzelzimmerquote, von hoher Bedeutung für Anleger. Bei der Planung neuer Pflegeimmobilien ist für Investoren vor allem die Mikrolage der Objekte, also deren nähere Umgebung, von hoher Bedeutung. Durch den Fachkräftemangel können Pflegeheime und andere Einrichtungen in schlechten Lagen kaum Personal gewinnen und somit die Betreuung der Bewohner nicht sicherstellen. Zudem achten auch die Senioren und ihre Angehörigen zunehmend auf eine gute Lage des neuen Wohnorts.
Die Umfrage zeigt zudem, dass die Betreiber von Pflegeimmobilien sich in den letzten Jahren zunehmend professionalisiert haben. Dies äußert sich etwa darin, dass Betreiber von Pflegeheimen, Seniorenresidenzen und Seniorenheimen transparenter agieren, um das Vertrauen von Investoren und damit ihr Kapital für sich zu gewinnen.
Hohe Rentabilität bei Pflegeheimen, Seniorenresidenzen und Seniorenheimen
Die zunehmende Popularität von Pflegeimmobilien als Investition wird laut der Prognose der Studienteilnehmer in den kommenden Jahren zu deutlichen Preissteigerungen führen. Realistisch ist laut ihnen bei Seniorenimmobilien, Pflege- und Altersheimen sowie Einrichtungen für betreutes Wohnen ein Vervielfältiger über dem 22-fachen des Jahresrohertrages.
Die Nettoanfangsrendite liegt bei Gesundheitsimmobilien laut den befragten Investoren zwischen 4 und 4,5 Prozent. Das ist deutlich höher als bei Büro- oder Einzelhandelsimmobilien, die im Studienzeitraum lediglich eine Rendite von 2,75 bis 3,3 Prozent erbrachten. Unter den nahezu risikolosen Investitionsmöglichkeiten liegen Immobilien aus dem Bereich Gesundheit und Pflege damit bei der Rendite auf einem sehr hohen Niveau.
Es ist somit wenig überraschend, dass alle Umfrageteilnehmer ihren Immobilienbestand in den kommenden drei Jahren vergrößern möchten und hierbei sehr wahrscheinlich eine Pflegeimmobilie kaufen werden. Große Chancen bieten laut ihnen individuelle und innovative Wohnkonzepte, die etwa der kommenden Generation Pflegebedürftiger Alternativen zu klassischen stationären Einrichtungen bieten können.
Als große Herausforderung im Bereich der Seniorenimmobilien sehen die Investoren die relativ geringe Neubauaktivität, die mittel- und langfristig einen Nachfrageüberhang bei Investoren verursachen kann. Zudem ist der Fachkräftemangel kritisch, weil dieser dazu führen kann, dass neue Pflegeimmobilien nicht mit ausreichend Personal besetzt werden können. Insgesamt sehen die Investoren Pflegeimmobilien jedoch als gute Möglichkeit dazu, ihr Geld konjunkturunabhängig und rentabel zu investieren.
