Platzt die Immobilienblase 2023?

In den deutschen Metropolen sind die Kaufpreise für Wohnungen in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen. Betroffen von dieser Entwicklung waren aber nicht nur Berlin (+45,8 %), Hamburg (+ 43,7 %) und München (+ 28,2 %), sondern auch kleinere Großstädte wie Trier, wo eine Wohnung laut Daten von Immowelt.de heute im Mittel 48 Prozent mehr kostet als 2017.

Inzwischen kommt es jedoch zu einer deutlichen Trendumkehr, die sich in sinkenden Immobilienpreisen äußert. Wohnungen in Berlin (- 4,6 %), Hamburg (- 4,8 %) und München (- 5,2 %) sind aktuell bereits signifikant günstiger als noch vor sechs Monaten. Laut Immobilienmakler von Herres Immobilien aus Trier ist die Entwicklung vor Ort ähnlich. Objekte in der viertgrößten des Landes Rheinland-Pfalz kosten aktuell etwa fünf Prozent weniger als Mitte 2022.

Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten stellen sich angesichts der deutschlandweiten Entwicklung deshalb immer öfter die Frage, ob die Immobilienblase im laufenden Jahr platzt und ob es bald wieder „Schnäppchen“ für Eigennutzer und Investoren auf dem Immobilienmarkt gibt.

Studien prognostizieren fallende Immobilienpreise

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) geht davon aus, dass die Immobilienpreise 2023 um bis zu zehn Prozent sinken. Laut den Autoren existieren in vielen Städten sogenannte „spekulative Übertreibungen“, also deutlich zu hohe Kaufpreise, die sich vor allem dadurch äußern, dass die Kaufpreise sich weiter von den Mieten entkoppelt haben. Eine Immobile in einer deutschen Großstadt hat laut den Ökonomen zuletzt im Mittel 28 Jahresmieten gekostet. Es handelt sich dabei um einen Rekord seit der Mitte der 1990er-Jahre, der für ein erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen spricht.

Eine Analyse der DZ Bank geht ebenfalls von sinkenden Preisen aus. Realistisch ist laut den Autoren um Thorsten Lange ein Minus von vier bis sechs Prozent. „Bei Wohneigentum dürfte der Rückgang etwas schwächer, bei Mehrfamilienhäusern etwas ausgeprägter ausfallen“, so Lange.

Laut manchen Branchenexperten ist ein Rückgang der Immobilienpreise um bis zu 20 Prozent möglich. Wie VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt erklärt, würde sich das Preisniveau dann wieder auf dem Niveau von 2020 bewegen. Wirklich „günstig“ wären Immobilien in diesem Fall aber noch immer nicht.

Immobiliencrash ist unwahrscheinlich

Die unterschiedlichen Studien und die Meinungen der befragten Immobilienexperten sprechen also klar gegen einen Immobiliencrash, der mit der US-Immobilienblase aus 2007 vergleichbar ist. Zudem steigen die Mieten in den Ballungsräumen weiter. Wie das Fachmagazin finanzreport.com erklärt, liegt dies primär an den hohen Bau- oder Kaufkosten und der Zinsentwicklung, die dazu führen, dass sich immer weniger Haushalte ein Eigenheim leisten können.

Die höhere Nachfrage nach Mietwohnungen lässt die Renditen der Eigentümer also deutlich steigen und stabilisiert die Preise. „Wenn aber eine hohe Wohnungsnachfrage auf ein verknapptes Angebot trifft, stützt das die Preise“, erklärt Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

Außerdem sprechen folgende Faktoren gegen das Platzen einer vermeintlichen Immobilienblase und einen deutlichen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt in Deutschland:

• Die hohen Transaktionskosten auf dem Immobilienmarkt (Makler, Notar, Steuern …) schrecken kurzfristige Verkäufer ab.
• Eine Stornierungswelle im Wohnungsbau sorgt dafür, dass Miet- und Eigentumswohnungen Mangelware bleiben. Laut Daten des Ifo-Instituts ist die Nachfrage nach Baufinanzierungen und Baugenehmigungen eingebrochen. Eine Prognose des Bauverband ZDB geht deshalb davon aus, dass 2023 statt der von der Bundesregierung geplanten 400.000 neuen Wohnungen nur etwa 245.000 neue Wohnungen entstehen.
• Die Immobilienfinanzierung ist oft langfristig. In Deutschland zahlen viele Käufer deshalb noch immer niedrige Niedrigzinsen und sind noch nicht vom allgemeinen Zinsanstieg betroffen. In anderen Ländern, in denen Immobilienkredite über variable Darlehen geregelt sind, werden die Käufer hingegen schon durch die höheren Zinssätze belastet.
• Die Zuwanderung aus dem Ausland nimmt durch das Ende der Covid-19-Pandemie und den Ukrainekrieg deutlich zu. Dies erhöht besonders im günstigen und mittleren Preissegment die Nachfrage nach Wohnraum.
• Eine Umfrage des Bundesverbands deutscher Banken (BdB) zeigt, dass knapp die Hälfte der Befragten im laufenden Jahr einen größeren Geldbetrag in Immobilien investieren möchten. Auch dies stabilisiert die Preise und spricht gegen eine Immobilienblase

Insgesamt wird somit deutlich, dass es mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit in den kommenden Monaten in Deutschland nicht zum Platzen einer Immobilienblase kommen wird. Trotzdem erlaubt die aktuelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, dass Käufer eine Preisverhandlung offensiv führen und ihre Interessen durchsetzen. In den Jahren zuvor war dies noch undenkbar.