Einleitung
Mit der Planung und Realisierung eines Eigenheimes durch eine Privatperson geht immer auch die Frage nach den finanziellen Ausgaben einher. So versucht der Bauherr als der zur Zahlung Verpflichtete frühzeitig festzulegen, in welchem Kostenrahmen sich einzelne Gewerke abspielen und was letztlich realisiert werden kann, ohne den gesetzten Kostenrahmen zu sprengen.
Gerade dort, wo komplexe Leistungen vergütet werden sollen und der zur Zahlung Verpflichtete frühzeitig den Endpreis wissen und regeln will, sind Vereinbarungen über eine pauschale Vergütung - so auch im Baubereich - an der Tagesordnung(*1). »Dass sie bei Architektenhonoraren noch nicht allgemein an der Tagesordnung sind, ist nicht zuletzt auf die bloße Existenz der HOAI zurückzuführen«(*2). Gleichwohl lässt gerade diese seit Einführung der HOAI 2009(*3) eine Vereinbarung über das Architektenhonorar mittels einer Pauschalhonorierung inzwischen ausdrücklich zu.
Die Entstehung des Pauschalvertrages
Demnach ist es nachvollziehbar, dass der Trend auch zu Pauschalhonoraren für Architektenleistungen geht, insbesondere, um so gegebenenfalls Kosten sparen zu können. Was viele Bauherren nicht wissen: Liegt der im Pauschalvertrag vereinbarte Endbetrag unterhalb der Mindestgrenze der HOAI, führt dies grundsätzlich zu einer Unwirksamkeit des geschlossenen Vertrages. Den Architekten ist dieser Umstand nachweislich auch bekannt. Die Vereinbarung des Pauschalhonorars ist also zumindest auf den ersten Blick für beide Parteien ein probates Mittel, die Mindestsatzregelungen der HOAI zu unterlaufen – nur mit dem entscheidenden Unterschied, dass dies von Bauherrenseite her regelmäßig unvorsätzlich, von Architektenseite her regelmäßig vorsätzlich geschieht.
Viele Sachverhalte laufen in diesem Zusammenhang wie folgt ab: Der Bauherr sucht einen Architekten, den er notwendigerweise zum Bauablauf benötigt. Wenn er keinen konkreten kennt, spielen sicherlich Komponenten wie Sympathie eine Rolle, aber eben auch die Frage der Höhe des Honorars. Die klassische Abrechnung erfolgt auf Basis der HOAI, d.h. entscheidend ist primär die Bausumme, darüber hinausgehend sog. Besondere Leistungen des Architekten und diverse Komponenten mehr. Diesen Komponenten ist allesamt gemein, dass sie Variablen darstellen, die sich im Laufe des Baus verändern können – im Regelfall erfolgt die Korrektur zu Lasten des Bauherren nach oben. Eine vereinbarte Baukostenüberschreitung stellt zwar rechtlich einen Mangel des Architektenwerks dar, führt jedoch nur in den aller seltensten Fällen zu Schadensersatzansprüchen gegen den Architekten, weil der Bauherr in vollem Umfang darlegungs- und beweispflichtig ist, er also sämtliche Anspruchsvoraussetzungen beweisen muss. Da die Erhöhung der Baukosten regelmäßig mit einer entsprechenden Wertsteigerung des Objekts einhergeht, fehlt es nach der ständigen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich an einem Schaden(*4). Darüber hinausgehend trägt der Architekt regelmäßig das Argument vor, dass die gesamten Erhöhungen allein auf neuen Wünschen nach qualitativ hochwertigerem Interieur etc. auf Seiten der Bauherren basieren.
Diese Unsicherheit bzgl. der Kostenhöhe führt im Vorfeld dazu, dass der Bauherr den Vorschlag des Architekten, man könne alles in einen Pauschalvertrag und damit in einer Pauschalsumme vereinbaren, oftmals dankbar annimmt. Dies insbesondere aufgrund des zusätzlichen Umstandes, dass der Architekt eine Pauschalsumme anbietet, die deutlich unter dem liegt, was der Bauherr bei einem anderen Architekten mindestens auf der Grundlage der HOAI zahlen müsste. Das kann sehr schnell einen 5-stelligen Betrag ausmachen, weshalb die Fälle deutlich zunehmen, in denen die Bauherren dem Abschluss eines Pauschalvertrages zustimmen – gekoppelt mit der Freude, doch einiges gespart zu haben, was oftmals an anderer Stelle des Bauvorhabens sinnvoll verwertet werden kann und auch eventuell aufkommende Kostensteigerungen allgemeiner Art während des Bauvorhabens grundsätzlich »honorarneutral« halten zu können(*5). In Ausnahmefällen kann die Kostenpauschale auch ausausschlaggebend dafür sein, dass der Auftraggeber sich überhaupt für die Realisierung des Bauvorhabens entscheidet. Weit häufiger ist es jedoch so, dass der Bauherr sich aufgrund des attraktiven finanziellen Angebotes gerade für diesen Architekt entscheidet, obgleich er aus anderen Gründen heraus einem anderen den Vorzug gegeben hätte.
Die möglichen Inhalte der Pauschalverträge
Die Pauschalverträge beinhalten dabei regelmäßig u.a. die Vereinbarung des Pauschalhonorars mit dem Hinweis, dass dieser Betrag alle Leistungsphasen (diese werden separat aufgezählt) unabhängig von der Bausumme und der Bauzeit beinhalte. Sodann werden konkret die Abschlagszahlungen entsprechend des Leistungsfortschritts vereinbart und aufgeführt.
Teilweise werden für diverse Besondere Leistungen des Architekten bestimmte Stundensätze vereinbart, was separat in dem Pauschalvertrag festgehalten und vergütet wird.
Regelmäßig wird der Zusatz notiert, dass, sollte eine der vorgenannten Vereinbarungen unwirksam sein, der Rest des Vertrages wirksam bleiben solle. Der Pauschalvertrag wird von dem Architekten und den Bauherren jeweils datiert und unterzeichnet, der erforderlichen Schriftform ist damit Genüge getan (§ 7 Abs. 2 HOAI).
Die Rechnungsstellung auf Grundlage des Pauschalvertrages
Gemäß der Aufstellung im Pauschalvertrag stellt dann der Architekt die genannten Abschlagszahlungen über die gesamte Bauzeit hinweg ordnungsgemäß in Rechnung. Der Bauherr vertraut also über mehrere Monate der Bauzeit, dass der Vertrag seine volle Berechtigung habe und wirksam sei.
Oftmals bleibt nur noch ein offener Restbetrag von 200 – 500 Euro stehen.
Bevor die Schlussrechnung erfolgt, passiert dann häufig zweierlei: Zum einen bittet der Architekt, insbesondere unter Hinweis auf sein Entgegenkommen bei seinem Architektenhonorar, um Abnahme seiner Architektenleistung. Die Bauherren kommen dem Wunsch oftmals nach, um das Projekt nun schnell abschließen zu können und bitten zeitgleich um Zusendung der Abschlussrechnung, die auch zugesagt wird. Wenn der Architekt dann alles für ihn Notwendige in Händen hält - oftmals beinhaltet das noch einen Phototermin im Haus (*6)-, erfolgt der Hinweis des Architekten, dass der Vertrag unwirksam sei und er mehr Honorar fordere: Die Unwirksamkeit des Vertrages basiere, so der Architekt, auf der Unterschreitung des Mindesthonorars nach HOAI. Gleichzeitig weist er auf seine Möglichkeiten hin, sollte der Bauherr nicht noch den Restbetrag zwischen dem Pauschalhonorar und dem Mindestsatz nach HOAI begleichen, Klage einreichen zu wollen.
Und selbst wenn der Architekt die Schlussrechnung bereits gestellt und hiermit grundsätzlich alle Voraussetzungen erfüllt hat, dass der Auftraggeber von einem rechtswirksamen Vertrag ausgehen können muss, gibt es noch dahin lautende Gerichtsentscheidungen, die eine danach erfolgte Änderung des Honorars seitens des Architekten nicht regelmäßig als unwirksam ansehen: Hier sei eine Einzelfallbetrachtung notwendig und es gelte den Verlauf der Verhandlungen und eventuelle Streitigkeiten oder Unstimmigkeiten bei der Honorarvereinbarung bzw. der Leistungserbringung zu prüfen. Ferner, ob sich der Auftraggeber tatsächlich in einer schutzwürdigen Weise nach § 242 BGB (Leistung nach Treu und Glauben) auf die Rechnung einrichten konnte.
Dem umfangreichen Schutz des Architekten innerhalb unseres Rechtssystems sind also kaum Grenzen gesetzt.
Die rechtlichen Konsequenzen eines Pauschalvertrages
Die Vereinbarung eines Pauschalvertrages zwischen Bauherr und Architekt über das Architektenhonorar ist, wie bereits erwähnt, seit der HOAI 2009 grundsätzlich möglich und auch erlaubt. Liegt dieser aber unter dem Mindestsatz, führt dies regelmäßig wegen Verstoßes gegen den Mindestpreischarakter der HOAI zur Unwirksamkeit desselben(*7). Mithin gelten die Mindestsätze der HOAI als vereinbart.
§ 7 Abs. 3 HOAI 2009 lässt eine Unterschreitung der festgesetzten Mindestsätze nur in »Ausnahmefällen« zu, wenn »auf Grund der besonderen Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Zwecks der Mindestsatzregelung ein unter den Mindestsätzen liegendes Honorar angemessen ist«(*8). Enge Beziehungen rechtlicher, wirtschaftlicher, sozialer und persönlicher Art sowie besonderer Umstände (z. B. die mehrfache Verwendung einer Planung) kommen nach dem Urteil als Ausnahmefall in Betracht(*9), wobei hier aber beispielsweise nicht einmal eine Duzfreundschaft zwischen den Parteien als ausreichend erachtet wird.
Das Gericht gibt dem Architekten im Falle einer Nachforderung - jetzt auf der Grundlage der HOAI - also grundsätzlich Recht und der Bauherr muss nachzahlen, wie auch ein Zitat aus einer Entscheidung des BGH belegt:
»In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt, dass der Auftragnehmer eines Architekten- oder Ingenieurvertrages, der ein Pauschalhonorar vereinbart hat, im Regelfall die Mindestsätze verlangen kann, wenn das Pauschalhonorar die Mindestsätze unterschreitet. Unterschreitet das vereinbarte Pauschalhonorar die Mindestsätze, ist der Auftragnehmer berechtigt, das Mindestsatzhonorar nach § 10 Abs. 2 HOAI abzurechnen«(*10).
Vereinbarungen unterhalb der Mindestsätze, die dem Auftraggeber bei Vertragsabschluss bekannt waren, d.h. dass er soweit fachkundig ist, die ungesetzliche Mindestsatzunterschreitung bewusst einzugehen, führen nach der Rechtsprechung regelmäßig dazu, dass der Architekt nach den jeweiligen Mindestsätzen abrechnen kann. Das Vertrauen, was der Bauherr dabei in den Pauschalvertrag hatte, wird seitens der Gerichte grundsätzlich als nicht schutzwürdig angesehen: Den Interessen des Architekt wird hier also klar der Vorrang eingeräumt, eine Aufklärungspflicht seinerseits wird nicht gesehen. Dazu hat der BGH ausgeführt:
»Die Darlegungslast für einen Verstoß gegen das Preisrecht der HOAI trägt derjenige, der aus diesem Verstoß günstige Rechtsfolgen ableitet. Der Architekt oder Ingenieur ist deshalb nicht gehalten, zur Begründung seines vertraglich vereinbarten Pauschalhonoraranspruchs darzulegen, dass die Vereinbarung nicht gegen zwingendes Preisrecht verstößt«(*11).
Mehr in der Theorie denn in der Praxis gilt bei den Gerichten der Grundsatz, dass der Architekt aber nicht immer davon ausgehen könne, dass, wenn eine Pauschalvereinbarung unterhalb der Mindestsätze grundsätzlich unzulässig ist, er seine Forderungen im Nachhinein nach den Mindestsätzen der HOAI erheben kann.
Aspekte wie »Aufklärungspflichten«, »arglistige Täuschung«, »Treu und Glauben nach § 242 BGB«, ja evtl. sogar »Betrug gemäß § 263 StGB« machen die Runde.
Insbesondere der Aspekt der »arglistigen Täuschung« seitens des Architekten führt in der Konsequenz dazu, dass er nicht mehr als schutzwürdig angesehen und mithin die Nachforderung nicht stellen darf.
Nach ständiger Rechtsprechung verschweigt jemand etwas arglistig, wenn er sich bewusst ist, dass ein bestimmter Umstand für die Entschließung des Vertragsgegners von Erheblichkeit ist, und nach Treu und Glauben verpflichtet ist, diesen Umstand mitzuteilen, ihn aber gleichwohl nicht offenbart(*12). Als arglistig gilt unter Zugrundelegung der Rechtsprechung auch derjenige, der einen Mangel lediglich für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt(*13).
Im Baubereich gilt eine arglistige Täuschung dann als gegeben, wenn der Architekt die Vereinbarung mit dem Bauherrn schon in der Absicht getroffen hat, den Mindestsatz später geltend zu machen(*14). Dies ist regelmäßig der Fall – doch wie will der Bauherr dies dem Architekten nachweisen? Ausnahmen sind hier die Fälle, in denen er sein Vorgehen bei mehreren Bauherren wiederholt, aber selbst dann müssten die Bauherren untereinander das Gespräch miteinander suchen. Ein Umstand, der wohl eher die Ausnahme denn die Regel darstellt.
Die Gerichte geben dem Bauherren letztlich nur in dem Fall Recht, dass der Bauherr auf eine
a) abschließende Berechnung des Honorars vertraut hat und
b) auch vertrauen durfte und sich aufgrund des
c) widersprüchlichen Verhaltens des Architekten
d) bei Vertragsabschluss auf die Höhe der Schlussrechnung und damit auf das niedrigere, vereinbarte Honorar in einer Weise »eingerichtet« hat, dass ihm die Zahlung eines Differenzbetrags zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht mehr zugemutet werden kann(*15).
Wenn man dies so liest, geht jeder Bauherr davon aus, den Prozess gewinnen zu müssen: Man muss jedoch wissen, dass eine Bindungswirkung des Architekten an das unwirksam vereinbarte Pauschalhonorar nur dann in Betracht kommt, wenn der Auftraggeber diese vier Voraussetzungen substanziiert und überzeugend darlegen kann, wobei alle vier Voraussetzung kumulativ vorliegen müssen. Der Bauherr muss hierzu dinsbesondere nachvollziehbar darlegen, dass die noch ausstehende Zahlung des Differenzbetrages für ihn eine unzumutbare Belastung darstellen würde, wobei hier jedoch strenge Maßstäbe angesetzt werden: Entscheidend ist ein gewisser Härtefall, z.B. wenn der Bauherr aufgrund des Vertrauens in die Vereinbarung andere Verbindlichkeiten (z.B. wirtschaftlich oder finanziell) eingegangen ist(*16) und ihn die noch ausstehende Restzahlung in finanzielle Schwierigkeiten bringen würde, weshalb sie ihm daher nicht zugemutet werden kann. Ein Umstand, der in den überwiegenden Fällen nicht zutreffen wird, weshalb der Auftraggeber dann das Nachsehen hat.
Zusammenfassung
Sinn und Zweck der Festlegung eines Pauschalpreises aus Bauherrensicht ist es, die Leistung und die Vergütung zu pauschalieren und den Preis von den zu seiner Ermittlung herangezogenen Grundlagen zu entkoppeln. Es kommt also regelmäßig nicht darauf an, welche anrechenbaren Kosten die Parteien dem Pauschalpreis zugrunde legten(*17). Pauschalhonorare suggerieren dem Bauherrn Kostensicherheit – und das erwartet er auch.
Grundsätzlich gilt, dass ein Pauschalvertrag zwischen Architekt und Bauherr unter Beachtung diverser Voraussetzungen dann Gültigkeit hat, wenn sich die pauschale Vereinbarung über die Vergütung zwischen den Mindest- und Höchstsätzen eines konkret nach der HOAI ermittelten Honorars bewegt, Der Mindestsatz der HOAI ist somit grundsätzlich die untere Grenze zur Berechnung eines Pauschalhonorars. Mündliche Vereinbarungen über eine Mindestsatzunterschreitung sind jedoch regelmäßig unwirksam, auch wenn erst zu einem späteren Zeitpunkt Nachverhandlungen zu einer Unterschreitung führen.
Vereinbarungen, die mehrere Bauobjekte zu einem Auftrag zusammenfassen und den Architekten somit mit einem »Großauftrag« zu einer Mindestsatzunterschreitung bewegen sollen, sind ebenfalls grundsätzlich unzulässig(*18).
Der Abschluss eines, selbstverständlich der Schriftform unterliegenden und bei Auftragserteilung vorliegenden (§ 7 Abs. 2 HOAI), Pauschalvertrages unterhalb der Mindestgrenze der HOAI ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen und dann auch nur unter sehr strengen Voraussetzungen rechtswirksam. Ein solcher Abschluss bedarf dringendster Vertragsprüfung durch einen entsprechenden Fachanwalt, um nicht den größten Fehler im Baurecht bereits zu begehen, bevor der erste Handwerker auch nur auf der Baustelle erschienen ist.
Autorin Prof. Dr. Tanja Hartmann-Wergen
Studium der Rechtswissenschaften in Marburg und Gießen. 04/1994 1. Staatsexamen, 11/1996 2. Staatsexamen, 04/1999 Promotion. 1990 – 1996 Tätigkeiten als wissenschaftliche Hilfskraft. 1997 – 1999 Lehrbeauftragte am Fachbereich Polizei der Hessischen Verwaltungsfachhochschule in Gießen. 06/1998 – 11/1999 wissenschaftliche Mitarbeiterin in Gießen am Lehrstuhl III für Strafrecht/Strafprozessrecht. Seit 12/1999 Dozentin für Strafrecht, Strafprozessrecht und Eingriffsrecht am Fachbereich Polizei der Hessischen Hochschule für Polizei und Verwaltung in Gießen und Wiesbaden, seit 04/2004 dort als Professorin in den genannten Fächern tätig. Im Rahmen der vorgenannten Aktivitäten folgten u.a. diverse Veröffentlichungen von Büchern und Aufsätzen, die unter www.dr-tanja-hartmann.de eingesehen werden können.
(*1) Plankemann, Zur Haltbarkeit von Pauschalvereinbarungen, in: DAB 11/202, S. 75.
(*2) Plankemann, Zur Haltbarkeit von Pauschalvereinbarungen, in: DAB 11/202, S. 75.
(*3) Dies gilt ebenfalls für die jetzt geltende HOAI 2013.
(*4) BGH VII ZR 171/95
(*5) Die Rechtsprechung zu § 2 VOB/B sieht dabei die »Schmerzgrenze« bei ca. 20% Abweichung.
(*6) LG Düsseldorf, BauR 1980, S. 86, wonach den Architekten das Recht zugebilligt wird, Fotos von den Innenräumen des Hauses zu fertigen. „Den Besitzern bleibt unbenommen, sich durch das Entfernen persönlicher Gegenstände gegen einen allzu weit gehenden Einblick in ihre privaten Verhältnisse zu schützen“. Seitens der Besitzer bestehe eine dahingehende Duldungspflicht, die Innenräume im Höchstfalle an drei verschiedenen Tagen mit geeigneten Lichtverhältnissen für fo-tographische Aufnahmen für jeweils höchstens drei Stunden zur Verfügung zu stellen.
(*7) BGH, NJW 2012, S. 1792 (S.1794).
(*8) BGH, Urteil vom 21.08.1997 – VII ZR 13/96.
(*9) BGH, Urteil vom 21.08.1997 – VII ZR 13/96.
(*10) BGH, BauR 1998, S. 814.
(*11) BGH, BauR 2001, S. 1926.
(*12) BGH, BauR 2005, S. 550; BGH, BauR 1974, S. 130
(*13) BGH, NJW 2001, S. 2326; BGH, NJW 1995, S. 1549.
(*14) www.rechtsanwalt-hyskens.de
(*15) BGH, NJW 2012, S. 848 (S. 849 m.w.N.); OLG Köln, Beschluss vom 23.11.2011 – 11 U 127/11; OLG Hamm, NZBau 2011, S. 114 m.w.N.; OLG Oldenburg, Urteil vom 04.09.2003 – 8 U 103/03.
(*16) OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.05.2008 – 5 U 68/07; OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2013 – 1 U 9/13; www.rechtsanwalt-huyskens.de
(*17) OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2013 – 1 U 9/13.
(*18) www.rechtsanwalt-huyskens.de
